NYHET

Trägårdh Advokatbyrå, genom advokaterna Robert Gerdin och Patrik Kalman, har framgångsrikt företrätt Pensionsmyndigheten vid Högsta domstolen, ”Bostadsrätten i Brf Tallen”, mål nr Ö 5633-19 i mål rörande rätten att begära kvarstad/utmätning av en bostadsrätt till täckande av en ”dold ägares” skulder.

I domen klargörs att 23 § kommissionslagen är tillämplig avseende bostadsrätter, och att bostadsrätter är lös egendom som, till skillnad mot vad som gäller fast egendom, kan bli föremål för exekutiva åtgärder, såsom utmätning och kvarstad, till täckande av en dold ägares skulder. Nedan följer ett referat av domen, som i sin helhet återfinns här.

BAKGRUND

I tingsrätten och hovrätten hade Pensionsmyndigheten lyckats visa att en viss bostadsrätt hade förvärvats av en kvinna i eget namn, men för en mans räkning (bulvanskap). Högsta domstolen utgick från underinstansernas bedömning i den delen.

Den principiella fråga som var föremål för Högsta domstolens prövning var om en bostadsrätt som någon har köpt i eget namn men för en huvudmans räkning kan beläggas med kvarstad för en fordran mot huvudmannen. I målet har Högsta domstolen gått igenom flera likheter och olikheter mellan bostadsrätter och fast egendom i rättsligt hänseende.

BEDÖMNING

Högsta domstolen inledde med att notera att bostadsrätter är lös egendom som inte kan vara föremål för besittning och att 4 kap. 17 § utsökningsbalken därför ska tillämpas vid utmätning, dvs. äganderätten måste visas. Vid verkställighet avseende fast egendom presumeras däremot att den som har lagfart på egendomen är ägare, 4 kap. 24 § utsökningsbalken.

Härefter redogjorde Högsta domstolen för att liknande formkrav gäller vid förvärv av bostadsrätter och fast egendom, men att brister i formkraven får olika konsekvenser. Ett överlåtelseavtal avseende fast egendom som inte uppfyller formkraven är och förblir ogiltigt. Avseende bostadsrätter kan en brist i formkraven ”läkas” efter två år, när rätten att väcka talan prekluderas, 6 kap. 5 § bostadsrättslagen.

Vidare konstaterade Högsta domstolen att olika sakrättsliga moment måste uppfyllas för att en förvärvare av fast egendom respektive bostadsrätt ska vara skyddad mot överlåtarens borgenärer. Vid förvärv av fast egendom är avtalet tillräckligt. Vid förvärv av bostadsrätt krävs denuntiation till bostadsrättsföreningen, vilket kan jämföras med vad som gäller som sakrättsligt moment vid överlåtelse av enkel fordran, enligt 31 § skuldebrevslagen. Högsta domstolen belyste även den skillnaden att en förvärvare av fast egendom är skyldig att ansöka om lagfart, medan en förvärvare av bostadsrätt registreras av bostadsrättsföreningen dels i ett offentligt medlemsregister, dels i ett icke offentligt lägenhetsregister. Information om pantsättning framgår endast av lägenhetsregistret, inte av medlemsregistret, och utgör alltså inte offentlig information som kan ligga till grund för kreditprövning av ägaren, vilket kan jämföras med vad som framgår av det offentliga fastighetsregistret.

Högsta domstolen slog därefter fast att kommissionslagen, direkt eller analogt, är tillämplig även i bulvanfall, dvs. om det finns ett syfte att dölja huvudmannen som den verklige köparen. Av 23 § 2 st. kommissionslagen följer att kommittenten blir ägare och sakrättsligt skyddad omedelbart när kommissionären har köpt in en vara. Någon motsvarande regel finns inte avseende fast egendom. Istället har i praxis utvecklats principer om s.k. dold samäganderätt till fast egendom. En dold ägare till fast egendom kan dock endast bli skyddad mot den synlige ägarens fordringsägare genom att äganderätten manifesteras genom en formenlig överlåtelse eller en lagakraftvunnen dom på äganderätten. Dold äganderätt till fast egendom är sålunda inte en äganderätt i egentlig mening utan endast ett obligationsrättsligt anspråk mot den synlige ägaren.

Högsta domstolen anförde att formkraven avseende förvärv av bostadsrätt visserligen talar för att en motsvarande princip om dold äganderätt ska gälla också avseende bostadsrätter. Dock, konstaterade domstolen, skulle detta innebära ett undantag från vad som i övrigt gäller för lös egendom. Vidare noterades att frågan om kommissionslagens tillämplighet vid förvärv av bostadsrätter har diskuterats i nämnda lags förarbeten, och att de slutsatser som då drogs, bl.a. med beaktande av det sakrättsliga momentet vid förvärv av bostadsrätt, starkt talar för att 23 § kommissionslagen är tillämplig vid förvärv av bostadsrätter. Härefter lyftes de olikheter som nämnts ovan fram, samt det faktum att viss annan lös egendom – dock inte bostadsrätter – har särbehandlats genom olika presumtionsregler i utsökningsbalken (till exempel tomträtter och registrerade skepp och luftfartyg)

SLUTSATS

Högsta domstolens slutsats blev mot bakgrund härav att, såsom Pensionsmyndigheten anförde i målet, 23 § kommissionslagen är tillämplig vid förvärv av bostadsrätt och att hinder inte finns mot utmätning eller kvarstad till täckande av en dold ägares skulder.

Korta fakta om Trägårdh

Trägårdh Advokatbyrå har kontor i Malmö och i Lund.
Byråns specialistområden är insolvensrätt, bolagsrätt, företagstransaktioner, arbetsrätt, fastighetsrätt samt tvistelösning.

 

Robert Gerdin

Robert Gerdin

Advokat

Patrik Kalman

Patrik Kalman

Partner